Richiesta estratto conto condominiale: diffida amministratore condominio inadempiente, ecco alcuni possibili rimedi per tutelarsi
Il caso esaminato. Pur essendo il conto corrente condominiale intestato al condominio, è pur sempre l'amministratore, in qualità di rappresentante dei condomini, ad avere la gestione diretta dello stesso: di fatto, il rapporto di conto corrente s'instaura tra la persona dell'amministratore e l'istituto di credito (banca o posta); rispetto a tale rapporto, il singolo condomino è, formalmente, un terzo estraneo. E del resto, i poteri di vigilanza e controllo che la legge attribuisce a quest'ultimo vanno esercitati nei riguardi della gestione contabile dell'amministratore. Bisogna allora chiedersi:
La legge di riforma, nel sancire l'obbligo di apertura del conto corrente condominiale (art. 1129 n. 7 c.c.), ha chiarito che "ciascun condomino, per il tramite dell'amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica".
La nuova norma, dunque, riconosce il diritto di ogni singolo condomino di prendere visione ed estrarre copia della rendicontazione periodica. Tuttavia, a differenza di quanto si riteneva in passato, il condomino non può rivolgersi direttamente alla banca per ottenere l'estratto conto.Dovrà invece presentare apposita richiesta al proprio amministratore, che provvederà poi a richiedere la relativa documentazione alla banca/posta.
La ratio della norma rimanda alle ragioni sopra accennate (è l'amministratore, e non il singolo condomino, ad attivare il conto corrente), ma anche alla necessità di conciliare trasparenza e tutela della privacy. Non da ultimo, occorre considerare poi le difficoltà pratiche legate, tra l'altro, alla necessità della banca di accertare se il soggetto che chiede di accedere al conto rivesta effettivamente la qualità di condomino e sia, dunque, legittimato ad avanzare tale richiesta.
La giurisprudenza. Prima della riforma si riteneva possibile l'accesso diretto del singolo condomino. Si rinviene un precedente specifico nella giurisprudenza di merito: "ogni condomino, in quanto "cliente" (?) deve aver diritto di ottenere direttamente dall'istituto bancario la consegna di copia degli estratti conto" (Trib. Salerno 30.7.2007). Principio fondato sulla distinta soggettività del condominio stipulante professata dalla Cassazione, che qualifica "il condominio come un ente di gestione sfornito di personalità della facoltà di agire a difesa dei diritti, esclusivi e comuni, inerenti all'edificio condominiale" (Cass. civ. 21.1.2010, n. 1011).
L'arbitrato bancario. Tale impostazione era stata recepita anche dal Collegio dell'Arbitrato Bancario Finanziario che, chiamato a pronunciarsi sulla questione, aveva sancito l'obbligo dell'intermediario di fornire copia degli estratti conto richiesti direttamente dal condomino: "il diritto del condomino all'informazione, da un lato, appartiene alla sua sfera giuridica in quanto l'amministratore agisce nei confronti dei terzi (della banca) in quanto "ha la rappresentanza dei partecipanti al condominio (così l'art. 1131 c.c.), d'altro lato, non lede alcun interesse del condominio nel suo insieme, né degli altri condomini, poiché l'informazione, così fornita, in nulla diminuisce il pari diritto all'informazione dell'amministratore del condominio, né quello di ciascun altro condomino" (cfr. decisione n. 814 del 19.4.2011, seguita dalle decisioni nn. 1282 e 3478 del 2013).
Cosa cambia con la riforma? Ai sensi del nuovo art. 1129 c.c. ogni condomino può visionare ed estrarre copia della rendicontazione periodica solo per il tramite dell'amministratore.
Già il TAR Lazio (sentenza 17.1.2002, n. 1294), pronunciandosi in merito alla richiesta d'accesso ai documenti relativi al conto corrente postale intestato al condominio, aveva stabilito che il singolo condomino, anche se autorizzato dall'assemblea, non può direttamente rivolgersi alla banca per prendere visione del conto corrente, in quanto estraneo al rapporto contrattuale sorto tra l'amministratore e l'istituto bancario, contemperando così il diritto d'accesso con il diritto primario alla riservatezza.
Tenendo conto della riforma, con la recente decisione n. 400 del 21.1.2014 anche l'Arbitrato Bancario Finanziario si è adeguato alla nuova disciplina negando la possibilità del singolo condominio di ottenere direttamente l'estratto conto dalla banca: tale diritto non può essere più esercitato dal condomino in prima persona, bensì solo attraverso l'amministratore. Impostazione seguita altresì dall'Autorità Garante della privacy che, intervenendo sul delicato rapporto tra trasparenza dei conti e protezione dei dati, ha chiarito che "nonostante il conto sia intestato al condomino i singoli condomini sono ora titolari di una posizione giuridica che consente loro di verificare la destinazione dei propri esborsi e l'operato dell'amministratore mediante l'accesso in forma integrale, per il tramite dell'amministratore, ai relativi estratti conto bancari o postali" (cfr. newsletter n. 387 del 23.4.2014).
Possibili rimedi contro l'amministratore inadempiente. Dunque la nuova disposizione prevede un "doppio passaggio" (condomino-amministratore, amministratore-banca/posta) per poter visionare ed estrarre copia del conto corrente comune. Cosa succede però se l'amministratore, a fronte di regolare richiesta, si rifiuta di procurare copia dell'estratto conto al condomino senza valido motivo?
Diciamo subito che la fattispecie non è stata specificamente contemplata dal legislatore. Tuttavia, si può affermare che l'accesso al conto corrente condominiale e l'estrazione di copia del rendiconto periodico rientrano tra gli obblighi dell'amministratore nell'esercizio del suo mandato. Ne consegue che il condomino interessato potrà agire in giudizio (eventualmente previa formale diffida ad adempiere) chiedendo la condanna dell'amministratore ad adempiere, oltre all'eventuale risarcimento dei danni, se ne sussistono i presupposti.
Sembra peraltro ammissibile agire in via cautelare urgente ex art. 700 c.p.c., in presenza dei presupposti del fumus boni iuris e del periculum in mora, sulla falsa riga di quanto già ammesso in caso di mancata consegna della documentazione condominiale da parte dell'amministratore uscente.
Inoltre, il comportamento inadempiente dell'amministratore ben potrebbe configurare un'ipotesi di grave irregolarità idonea a giustificare la revoca dell'incarico, in quanto contraria ai generali obblighi di diligenza del mandatario.
La fattispecie, invero, non è espressamente contemplata tra i casi di grave irregolarità elencati dall'art. 1129 c.c. Si potrebbe farla rientrare nell'ipotesi n. 3 (mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente condominiale) o, meglio, n. 4 (gestione secondo modalità che possono generale possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini). Ma si tratta di difficoltà facilmente superabile, atteso che il predetto elenco non è tassativo e, dunque, è rimessa all'assemblea (o eventualmente al giudice) la valutazione di eventuali "altri casi" di grave irregolarità idonei a giustificare la revoca dell'amministratore.
Allegato: 7-tar_lazio_sentenza_17_gennaio_2002_n._1294
Fonte: CondominioWeb - di Avv. Giuseppe Donato Nuzzo
Pubblicato in Riforma il 15/05/2014
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