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Novità


L’accesso al conto corrente 

E all'anagrafe condominiale
E all'anagrafe condominiale

La pretesa del singolo condomino di esaminare i movimenti bancari e di estrarre copia della documentazione inerente troverebbe titolo nella (con)titolarità del rapporto con la banca

Il Garante della privacy è intervenuto di recente per dirimere alcuni dubbi operativi che erano sorti a seguito delle novità apportate dall’entrata in
vigore il 18 giugno 2014 della legge n. 220/2012 di riforma della normativa in materia di condominio (v. Newsletter n. 387 del 23 aprile 2014, in www. garanteprivacy.it).
Nello specifico, la suddetta Authority, al fine di conciliare le esigenze di trasparenza della gestione condominiale e di riservatezza delle posizioni dei singoli partecipanti, ha stabilito, per un verso, che il condomino non deve fornire prove documentali delle informazioni rese all’amministratore per la tenuta del registro di anagrafe condominiale e, per altro verso, è legittimato a chiedere al medesimo amministratore copia integrale, senza oscuramenti, degli atti bancari relativi al conto corrente condominiale.

Sotto il primo profilo, va ricordato che l’art. 1130, n. 6), c.c. contempla, tra le attribuzioni dell’amministratore, quella di curare la tenuta del registro dell’anagrafe condominiale, che deve contenere i dati anagrafici dei condomini, ma anche di tutti coloro che, quali usufruttuari, conduttori o comodatari, vantano diritti reali o personali di godimento aventi ad oggetto singole unità abitative del fabbricato; di ciascuno di questi soggetti, si dovranno ottenere le generalità, «comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare».

Rimangono ferme le prescrizioni più volte indicate dallo stesso Garante della privacy in ordine alle operazioni di trattamento di dati personali
effettuate nell’àmbito delle attività connesse all’amministrazione condominiale (v., soprattutto, il provvedimento del 19 maggio 2006). In particolare, in virtù del principio di “liceità”, di cui all’art 11 del d.lgs. n. 196/2003 (c.d. codice della privacy), possono formare oggetto di trattamento da parte dell’amministratore – quale responsabile ai sensi degli artt. 4, comma 1, lett. g), e 29 – le sole informazioni personali “pertinenti” rispetto allo svolgimento delle attività di gestione delle parti comuni e idonee a determinare le posizioni di dare-avere dei singoli partecipanti (siano essi proprietari o usufruttuari).

In questa prospettiva, le informazioni trattate possono, altresì, riferirsi a ciascun partecipante, individualmente considerato, sempre, però, in
quanto “necessarie” ai fini dell’amministrazione comune: rientrano in tale àmbito sicuramente i dati anagrafici e gli indirizzi dei condomini – ora
espressamente previsti dal novellato art. 1130, n. 6), c.c. – elementi la cui conoscenza risulta indispensabile per consentire la regolare convocazione dell’assemblea; parimenti, possono formare oggetto di lecito trattamento le quote millesimali attribuite a ciascuno dei condomini, rilevanti per la determinazione degli oneri contributivi nonché per l’individuazione dei quorum occorrenti alla formazione della volontà assembleare.
Invece, solo in presenza del consenso dell’interessato – salvo l’eventuale loro previo inserimento in appositi elenchi pubblici – potranno inserirsi
nel suddetto registro le informazioni relative alle utenze telefoniche intestate ai singoli partecipanti.
Si segnala, sul punto, che, in forza dell’art. 1, comma 9, lett. c), del decreto-legge n. 145/2013 (c.d. destinazione Italia), convertito, con modificazioni dalla legge n. 9/2014, all’art. 1130, n. 6), c.c. di cui sopra, dopo le parole «nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza»,
sono inserite le seguenti: «delle parti comuni dell’edificio », escludendo così che tali condizioni afferiscano alle unità immobiliari esclusive.

Al riguardo, il Garante della privacy ha, da ultimo, ribadito che l’amministratore può acquisire le informazioni che consentono di identificare e contattare i singoli partecipanti al condominio – siano essi proprietari, usufruttuari, conduttori o comodatari – chiedendo le generalità comprensive di codice fiscale, residenza o domicilio, del pari può chiedere i dati catastali della singola unità immobiliare (sezione urbana, foglio, particella, subalterno, ecc.), tuttavia, non può chiedere, perché risulterebbe “eccedente”, copia della relativa documentazione, come, ad
esempio, l’atto di compravendita in cui sono riportati tali dati.

Mette punto rammentare, al contempo, che le variazioni dei suddetti dati devono essere comunicate all’amministratore “in forma scritta” entro 60 giorni dal loro verificarsi: quest’onere di comunicazione fa il paio con i commi 4 e 5 del riformato art. 63 disp. att. c.c., in forza dei quali, fermo l’obbligo solidale di pagamento dei contribuiti dell’anno in corso e di quello precedente, gravante su chi subentri nei diritti di un condomino, chi ceda tali diritti su unità immobiliari resta ora obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento
in cui è trasmessa all’amministratore «copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto».
In quest’ottica, i contratti di cessione dei diritti di condominio mantengono, secondo regola, natura consensuale, nel senso che il loro perfezionamento consegue al solo scambio del consenso tra il precedente condomino cedente e il condomino subentrante cessionario, tuttavia la comunicazione della variazione della titolarità della porzione esclusiva – non solo per iscritto, per l’annotazione nel registro dell’anagrafe, ma accompagnata dalla trasmissione di copia autentica dell’atto di proprietà – diviene necessaria al fine di garantire la liberazione dell’alienante
dall’obbligo di contribuzione alle spese condominiali.

La comunicazione della variazione soggettiva deve essere compiuta entro 60 giorni dal verificarsi della vicenda traslativa e non può utilmente assumere forma diversa da quella scritta, della quale dovrà reputarsi elemento essenziale la sottoscrizione; non sono, tuttavia, prescritte modalità specifiche di trasmissione, sicché essa può avvenire pure in modo indiretto, purché chiaro e idoneo allo scopo; in quest’ottica, la
forma della raccomandata postale può dirsi consigliata se non altro perché assicura la conoscenza da parte dell’amministratore e conferisce certezza della tempestiva comunicazione.
L’art. 1130, n. 6), c.c., conclude statuendo che, ove la comunicazione di cui sopra non avvenga o quando comunque i dati da inserire nell’anagrafe risultino incompleti, l’amministratore può chiedere ragguagli agli interessati con lettera raccomandata; decorsi 30 giorni dal suo ricevimento, se all’amministratore non perviene una risposta soddisfacente, ossia qualora la risposta sia mancata o sia risultata incompleta, questi potrà acquisire in altro modo le informazioni necessarie, addebitandone il costo “ai responsabili”.

Sotto il secondo profilo, il riformato art. 1129, comma 7, c.c. obbliga «l’amministratore a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai
condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio» (tale intestazione ha indotto qualcuno a ravvisare un sintomo di soggettività giuridica del
condominio).
Tra le ipotesi tipizzate di gravi irregolarità, legittimanti la revoca dell’amministratore, figurano, conseguentemente, proprio i casi della «mancata
apertura e utilizzazione del conto intestato al condominio», o anche «la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini» (art. 1129, comma 12, c.c., rispettivamente, nn. 3 e 4).

A base di tale doveroso adempimento, vi è pure un’esigenza di trasparenza e di informazione, in modo che ciascun condomino possa costantemente verificare la destinazione dei propri esborsi nonché la chiarezza e facile comprensibilità dell’intera gestione condominiale; l’obbligo di apertura e utilizzazione del conto in capo all’amministratore prescinde dall’effettiva e concreta destinazione delle somme
incassate, come dalla mancanza di irregolarità di gestione dei fondi, o dall’approvazione dei rendiconti da parte dell’assemblea; il singolo condomino ha, quindi, un diritto soggettivo a vedere versate le sue quote, sia per sopperire alle spese sia per gli eventuali fondi, sul conto corrente intestato al condominio, nonché a conoscere l’entità degli interessi che maturino a suo favore.
L’art. 1129, comma 7, c.c., in fine, precisa che «ciascun condomino, per il tramite dell’amministratore, può chiedere di prendere visione ed
estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica» del conto corrente condominiale.

In proposito, il Garante della privacy ha, da ultimo, puntualizzato che, nonostante il conto sia intestato al condominio, i singoli condomini sono ora titolari di una posizione giuridica che consente loro di verificare la destinazione dei propri esborsi e l’operato dell’amministratore mediante l’accesso in forma integrale, per il tramite dell’amministratore, ai relativi estratti conto bancari o postali; tale principio, già sancito in linea generale dallo stesso Garante nelle Linee guida in àmbito bancario, riconosce il diritto di ottenere «copia di atti o documenti bancari» senza alcuna limitazione, neanche nelle forme di un parziale oscuramento, anche se contengono dati personali di terzi.

A ben vedere, la ricollegabilità, in capo a ciascun condomino, degli effetti del conto corrente intercorrente con la banca legittimerebbe ogni partecipante, in qualsiasi tempo, l’esibizione dei documenti contabili, in maniera da prenderne visione ed estrarne copia: ogni condomino, in quanto “cliente” – per l’assunta mancanza di distinta soggettività del condominio stipulante – dovrebbe aver diritto, azionabile dal singolo (e non soltanto «per il tramite dell’amministratore») di ottenere dall’istituto di credito la consegna di copia degli estratti conto e, in genere, della documentazione inerente alle operazioni poste in essere dall’amministratore allo scopo di esercitare i diritti nascenti dal contratto concluso con la banca.
In quest’ottica, la pretesa del singolo partecipante di conoscere l’entità delle rimesse effettuate, degli interessi maturati e del saldo esistente sul conto corrente aperto dall’amministratore, nonché di esaminare e di estrarre copia della documentazione inerente al conto stesso, troverebbe titolo – non già soltanto nel diritto uti condominus alla trasparenza e comprensibilità della gestione condominiale e, quindi, al controllo effettivo sull’operato dell’amministratore – bensì proprio nella (con)titolarità del rapporto contrattuale con la banca. Resta aperto, tuttavia, il problema,
alla luce della normativa bancaria, ad esempio, se sia necessaria la specifica approvazione da parte di ciascun condomino dello ius variandi sfavorevole del tasso di interesse, se le variazioni unilaterali delle altre condizioni debbano essere comunicate a ciascun condomino, se spetta a quest’ultimo il diritto di recedere dal contratto entro 15 giorni dal ricevimento della comunicazione di variazione, se ha diritto alle comunicazioni periodiche in merito allo svolgimento del rapporto, se deve contestare mediante opposizione scritta gli estratti conto per scongiurarne l’approvazione, e quant’altro.

Ci si potrebbe chiedere, infine, chi sono i condomini che possono esercitare i diritti e sono vincolati agli obblighi derivanti dal contratto bancario stipulato dall’amministratore, ossia quelli che erano partecipanti al condominio al momento della conclusione del contratto di conto corrente, o, prima ancora, al momento dell’eventuale deliberazione di autorizzazione al contratto stesso, o piuttosto quelli
che rivestano tale qualità nel momento in cui il rapporto si estingua e debba azionarsi il relativo saldo.



Fonte: La PROPRIETA' edilizia - Rivista mensile di FEDERPROPRIETA' ARPE di Alberto Celeste - Magistrato

Pubblicato in Privacy il 01/06/2014

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