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Proprietà del lastrico solare 

Sentenza della Corte di cassazione n. 1947
Sentenza della Corte di cassazione n. 1947

La sentenza della Corte di cassazione n. 1947 del 29 gennaio 2014 ha stabilito che, in caso di contrasto sulla natura, comune o esclusiva,del lastrico solare, i dati risultanti nel regolamento contrattuale, redatto dall'originario proprietario dell'edificio e richiamato negli atti d'acquisto delle singole unità immobiliari, prevalgono sui dati catastali ad essi difformi.

Per superare la presunzione di condominialità ex art. 1117 c.c., infatti,è necessario allegare un titolo d'acquisto dal quale si desumano elementi tali da escludere in maniera inequivoca la comunione del bene, mentre non sono utilizzabili i dati catastali, utili solo come concorrenti elementi indiziari di valutazione della prova richiesta. Ne consegue che l'atto redatto dall'originario proprietario dell'edificio e accettato dai condomini, che divide pro quota il bene tra tutti i proprietari esclusivi, impedisce rivendicazioni fondate sui diversi dati dell'ufficio catastale.
I giudici di legittimità ritengono che i dati catastali non hanno valore di prova, ma di semplice indizio, costituendo le mappe catastali un sistema secondario e sussidiario rispetto all'insieme degli elementi desumibili dagli atti d'acquisto. Confermata, dunque, la decisione della Corte territoriale di Lecce, che aveva affermato la natura condominiale del lastrico solare proprio in base alla prevalenza del regolamento condominiale richiamato nei titoli d'acquisto (da cui risultava la natura comune del bene) rispetto all'accatastamento non conforme ai titoli predetti (da cui risultava la diversa natura esclusiva).

Il caso esaminato dalla Corte. I condomini proprietari di un appartamento al primo pieno dello stabile agivano per rivendicare la proprietà comune del terrazzo di copertura dell'edificio,occupato dagli abitanti del terzo piano del palazzo confinante. L'originaria proprietaria aveva costruito i due edifici destinando "l'area solare" a pertinenza, quale terrazza a livello, dell'unità immobiliare da lei abitata e, poi, venduta agli odierni convenuti. Quest'ultimi si opponevano alla domanda, sostenendo che, dalla descrizione dei confini dell'appartamento acquistato, come risultanti dai dati catastali, si desume che essi avevano acquistatola proprietà esclusiva della terrazza in questione,che, in ogni caso, doveva ormai considerarsi acquisita per usucapione. La Corte d'appello, ribaltando la sentenza di primo grado accertava la proprietà comune del lastrico conteso e condannava i convenuti al rilascio a favore degli attori.
Il ricorso proposto in cassazione ruota intorno alla valenza probatoria dei dati catastali ai fini della qualificazione dellanatura condominiale o esclusiva del lastrico solare, nella particolare ipotesi in cui sussista un contrasto tra il titolo d'acquistoe i dati risultanti delle mappe catastali.

I beni condominiali si presumo comuni fino a prova contraria. La Corte osserva che La presunzione legale di condominialità stabilità per i beni elencati nell'art. 1117 c.c., la cui elencazione non è tassativa, deriva sia dall'attitudine oggettiva del bene al godimento comune sia dalla concreta destinazione di esso al servizio comune, con la conseguenza che, per vincere tale presunzione, il proprietario che ne rivendichi la proprietà esclusiva ha l'onere di fornire la prova di tale diritto.

A tal fine, è necessario un titolo d'acquisto dal quale si desumano elementi tali da escludere in maniera inequivocabile la comunione del bene, mentre non sono utilizzabili i dati catastali, utili solo come concorrenti elementi indiziari di valutazione a fornire la prova richiesta.
I dati catastali non hanno valenza probatoria e, dunque, non sono idonei, da soli, a superare la presunzione di condominialità. La suprema Corte ha più volte ribadito il concetto: i dati catastali non hanno valore di prova ma di semplice indizio, costituendo le mappe catastali un sistema secondario e sussidiario rispetto all'insieme degli elementi raccolti in fase istruttoria (Cass. civ. n. 5131/2009).

Nel caso di specie, è stato accertato che il regolamento condominiale aveva natura contrattuale, perché redatto dall'unico originario proprietario del complesso e richiamato negli atti di acquisto delle singole unità immobiliari. In detto regolamento, il lastrico solare era specificamente incluso tra le proprietà comuni tra tutti i condomini e, dunque, prima della vendita ai ricorrenti, il lastrico predetto era già stato alienato pro quota ai vari condomini, tra i quali gli attori.
Pertanto, la Corte ha ritenuto che, a fronte delle risultanze dei titoli di acquisto, da cui risulta la natura condominiale del bene, nessun rilievo può avere l'accatastamento non conforme ai titoli di acquisto originari,con i quali è sorto il condominio, cioè la proprietà comune del bene. Il regime probatorio rigoroso prescritto per l'azione di rivendicazione è quindi soddisfatto dall'accertamento compiuto sulla base degli iniziali titoli di acquisto e dell'accertato (e non censurato) valore contrattuale del regolamento condominiale, sorto con la prima vendita appena successiva alla costruzione del fabbricato.



Allegato: 43-201401947s2
Fonte: Il Sole 24 ore di Giuseppe Donato Nuzzo

Pubblicato in Cassazione il 05/02/2014

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