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La revisione dei millesimi è un atto di natura tecnica 

L'approvazione delle tabelle millesimali non ha natura negoziale
L'approvazione delle tabelle millesimali non ha natura negoziale

Torniamo ancora una volta a parlare di modifica delle tabelle millesimali a seguito della sentenza della Corte di Cassazione del 12 febbraio 2014 n. 3221. I giudici della Suprema Corte hanno ribadito che l’atto di approvazione delle tabelle millesimali non ha natura negoziale e conseguentemente anche la relativa revisione dei millesimi ha natura tecnica, pertanto, ai fini della validità della relativa delibera non sarebbe necessario raggiungere l’unanimità dei consensi in assemblea. Anche in questo caso, vale la pena ribadire, come più volte detto, che è bene leggere per esteso l’intera sentenza per comprendere più attentamente il contenuto senza estendere frettolosamente i principi di diritto enunciati dalla giurisprudenza a fattispecie che presentano rispetto alle situazioni trattate sensibili differenze.
Tabelle millesimali I millesimi riportati nelle tabelle sono l’unità di misura della proprietà individuale sulle parti comuni, considerando il valore dell’edificio pari a mille. Le tabelle millesimali permettono di ripartire le spese relative alle parti comuni, ma svolgono anche l’importante funzione di contribuire alla determinazione della valida costituzione dell’assemblea e delle relative maggioranze.

Modifica e rettifica Di solito le tabelle di suddivisione dei millesimi sono predisposte dal costruttore e sono accettate dagli acquirenti al momento della stipula dell’atto di compravendita del singolo appartamento, ma in mancanza possono essere approvate dall’assemblea. Una volta redatte devono essere applicate e possono essere modificate non certo facilmente, perché è necessario provare l’esistenza di un’alterazione superiore a 1/5 del valore proporzionale dell’unità immobiliare. I valori possono essere rettificati anche quando si dimostra che vi è stato un errore di fatto o di diritto. L’errore può essere di fatto, quando ad esempio è stata indicata una superficie diversa da quella effettiva, oppure di diritto per avere mal identificato gli elementi necessari ai fini della valutazione immobiliare.
In passato contrasto giurisprudenziale In merito alla possibilità di modificare le tabelle millesimali tramite una delibera assembleare si sono formate in passato due tesi contrastanti. Secondo un primo orientamento la modifica poteva avvenire solo all’unanimità, mentre secondo un altro orientamento (che a partire dalla sentenza delle sezioni unite della Corte di Cassazione n. 18477 del 9 agosto 2010 è diventato prevalente) la modifica poteva avvenire mediante una delibera assembleare presa a maggioranza.. L’indirizzo è stato confermato, partendo dalla riflessione che l’atto di approvazione delle tabelle millesimali, come anche la relativa revisione, non ha natura negoziale ma puramente tecnica, ed è sufficiente la maggioranza qualificata.
Maggioranza assembleare I millesimi possono essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, con il voto della maggioranza degli intervenuti all’assemblea, in rappresentanza di almeno 500/1000. Per la revisione delle tabelle allegate al regolamento di condominio può essere convenuto in giudizio il condominio nella persona dell’amministratore che dovrà dare prontamente notizia all’assemblea. In mancanza di tale adempimento, l’amministratore potrà essere revocato oltre ad essere tenuto a risarcire gli eventuali danni. Il diritto di revisione delle tabelle non si prescrive.



Fonte: Il Messaggero CASA - di Giuseppe Spoto

Pubblicato in Cassazione il 17/03/2014

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