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Quali sono i danni in caso di infiltrazioni provenienti dalla terrazza e da altre parti comuni 

Ecco quali sono i danni che possono essere richiesti per le infiltrazioni dalle terrazze
Ecco quali sono i danni che possono essere richiesti per le infiltrazioni dalle terrazze

Risponde, compiutamente, alla domanda la Sentenza del Tribunale di Palermo emessa in data 21 febbraio 2014, declinando ogni singola componente del danno a secondo se abbia natura patrimoniale o non.

Il fatto. Con atto di citazione Tizio, premesso di essere proprietario di un appartamento ubicato al settimo (ed ultimo) piano di un edificio condominiale a Palermo, ha chiesto la condanna del Condominio all'esecuzione delle opere necessarie ad eliminare le infiltrazioni di acqua provenienti dalla copertura dello stabile e dal lastrico solare, oltre che ad risarcimento -quantificato nella somma di Euro 50.000,00 - per i danni (patrimoniali e non patrimoniali) conseguenti allo stato di invivibilità e insalubrità dell'immobile a far data da quattro anni addietro (rispetto a quando ha instaurato la controversia). => Infiltrazioni e muffa. Anche i danni esistenziali vanno risarciti.


Il Condominio si costituiva in giudizio e chiamava in causa - per essere manlevato da eventuali responsabilità risarcitorie - l'impresa appaltatrice, a cui aveva precedentemente appaltato le opere, e il direttore dei lavori, a cui aveva demandato il controllo dell'opera per la debita certificazione finale. I predetti terzi convenuti (in causa per ragioni di "garanzia") si costituivano in giudizio, contestando la ritualità della domanda, e, in ogni caso, prendendo posizione sui "fatti" per cui era causa.

La sentenza. La base argomentativa del provvedimento si fonda sulle risultanze di una consulenza tecnica d'ufficio, che ha accertato il fondamento degli assunti tecnici sollevati da Tizio, all'atto dell'instaurazione della controversia.

Il perito d'ufficio - già incaricato nel subprocedimento cautelare promosso preliminarmente - all'esito di due sopralluoghi effettuati ha, effettivamente, accertato la presenza, all'interno dell'immobile di proprietà di Tizio di fenomeni di degrado dovuti ad infiltrazioni d'acqua, a loro volta imputabili "allo stato di precario delle parti strutturali condominiali non interessate da alcun intervento di restauro e alla mancata esecuzione, a regola d'arte, degli interventi posti in opera nei balconi e nel terrazzo" durante l'esecuzione dell'appalto richiamato in atti.

È stata così raggiunta la prova dell'evento di danno, della sua riconducibilità causale a beni di pertinenza di parte convenuta e della condizione potenzialmente lesiva rivestita, al momento del fatto, dai beni in questione (che si presentavano in uno stato di evidente degrado).

Il risarcimento del danno. A questo punto, non rimane che stabilire quale sia l'esatta quantificazione del danno da risarcire in favore di Tizio.

La Sentenza in commento offre degli interessanti spunti. E segnatamente.

  1. La prima voce di danno riconosciuta riguarda il risarcimento in forma specifica, ex art. 2058 c.c..(Il Giudice adito ha così condannato il Condominio alla rimozione delle cause dei danni, attraverso l'esecuzione delle opere analiticamente specificate dal C.T.U.).
  2. La seconda voce di danno riconosciuta riguarda il risarcimento per equivalente, quale costo dei necessari interventi di ripristino (parte dei quali, peraltro, già eseguiti a spese dell'attore stante la persistente inerzia del condominio).
  3. La terza voce di danno riconosciuta ha pure natura patrimoniale ed è collegata allo stato di inabilità dell'immobile in conseguenza delle infiltrazioni, riscontrato dallo stesso C.T.U. nonché dall'ASP di Palermo con apposita certificazione (è' stato così riconosciuto a Tizio una somma di Euro14.110,22, pari al costo - comprensivo di tassa di registro - sostenuto per prendere in locazione un'immobile ad uso abitativo per il periodo di mancato godimento dell'immobile).
  4. L'ultima voce di danno riconosciuta ha natura non patrimoniale, ed è stata liquidata in forza del combinato disposto di cui agli artt.. 1126 e2059 c.c.. Si tratta del danno sofferto da Tizio a causa dell'impossibilità di utilizzare il proprio immobile e di dover necessariamente ricorrere a soluzioni alternative. Con motivazione puntuale, al riguardo, è stato argomentato che secondo la più recente giurisprudenza di legittimità, i danni non patrimoniali sono risarcibili ai sensi dell'art. 2059 c.c., oltre che nel caso in cui fatto illecito sia astrattamente configurabile come reato e negli altri casi espressamente previsti dalla legge, solo se sia accertata una grave lesione di un diritto di rango costituzionale (cfr., sul punto, Cass. civ. n. 20684/2009).Nel caso di specie, tenuto conto che a causa delle infiltrazioni l'immobile dell'attore è risultato inabitabile per un lungo periodo (certamente superiore a due anni), deve reputarsi che il diritto di proprietà dell'attore (garantito dall'art. 42 Cost.) sia stato compresso in un modo tale da superare quella soglia minima di tolleranza che l'art. 2 Cost. impone ad ogni consociato (cfr., sul punto, Cass. civ., sez. un., n. 26972/2008).

Voci di danno non riconosciute perché non provate o rinunciate. Viceversa, il Giudice adito non ha riconosciuto a Tizio l'importo richiesto a titolo di rimborso del costo per il deposito di mobili acquistati per l'appartamento, atteso che l'esborso in questione non è stato in alcun modo documentato. Non solo. Anche la richiesta relativa alla rifusione delle quote condominiali versate in relazione all'immobile è stata disattesa, in quanto non riproposta nella analitica specificazione delle conclusioni contenuta nella comparsa depositata ai sensi degli artt. 190 c.p.c. e 281 quinquies, primo comma, c.c. (sulla configurabilità di una rinuncia alla domanda o ai suoi singoli capi in sede di comparsa conclusionale, cfr. Cass. civ. n. 7977/1997 e n. 2723/1982).

Conclusione. Alla fine il Condominio è stato condannato al pagamento in favore di Tizio di una cifra oltre i trentamila euro, per omessa custodia ex art. 2051 cod. civ. (oltre spese legali e accessori). Per di più questi non ha potuto usufruire della garanzia di cui all'art. 1669 cod. civ. nei confronti dell'appaltatore (né di quella nei riguardi del direttore dei lavori; ritenuta ad essa assorbita).

All'ingente "danno" si è così aggiunta la beffa!



Allegato: 26-sentenza_tribunale_di_palermo_21_febbraio_2014
Fonte: CondominioWeb a cura di Avv. Dolce Rosario

Pubblicato in Cassazione il 16/10/2014

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