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Il creditore del condominio dopo la modifica dell'art. 63 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile 

La possibilità di escutere anche i condomini virtuosi e i persistenti dubbi circa la natura solidale o parziaria del vincolo
La possibilità di escutere anche i condomini virtuosi e i persistenti dubbi circa la natura solidale o parziaria del vincolo

La posizione dei creditori di un condominio è regolata dall’articolo 63 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile.

Più nel dettaglio, a seguito della riforma del condomino del 2012, che ha modificato tale norma e introdotto per la prima volta una qualche disciplina della materia, i creditori possono agire nei confronti dei condomini obbligati in regola con i pagamenti, solo dopo aver preventivamente escusso gli altri condomini.

Si prevede, inoltre, che l’amministratore di condominio è tenuto a comunicare ai creditori non soddisfatti, che lo interpellino, i dati dei condomini morosi.

Partecipazione solidale o pro quota?

L’articolo 63, tuttavia, non specifica se il creditore possa esigere dal singolo condomino l’intero credito o soltanto una quota, proporzionata alla sua partecipazione millesimale al condominio.

Nel silenzio generale della legge antecedentemente alla riforma, la giurisprudenza più recente aveva ritenuto che la partecipazione dei condomini al credito condominiale poteva essere legittimamente pretesa solo pro quota.

Con la sentenza n. 9148/2008, infatti, la Corte di Cassazione aveva stabilito che “conseguita nel processo la condanna dell’amministratore, quale rappresentante dei condomini, il creditore può procedere all’esecuzione individualmente nei confronti dei singoli, secondo la quota di ciascuno”.

Tuttavia tale pronuncia era intervenuta a sovvertire un opposto orientamento, prevalente per molto tempo sia in giurisprudenza che in dottrina, in base al quale si riteneva che la natura del vincolo fosse solidale.

Nonostante l’intervento riformatore, anche oggi, nella perdurante assenza di una chiara previsione normativa o comunque di una previsione che deroghi alla presunzione di solidarietà fissata dall’art. 1294 c.c., sembrerebbe difficile asserire la parziarietà in via interpretativa, in ragione del rilievo che assume il principio del favor creditoris.

In ogni caso, circa l’effettiva natura del vincolo, essendo ancora presto per affidarsi ad una nuova interpretazione giurisprudenziale, ad oggi non può dirsi essere stata fatta chiarezza.

Cosa deve fare un creditore insoddisfatto?

In definitiva e sul piano operativo, alla luce di quanto previsto dalla riforma del 2012, il creditore che voglia ottenere il pagamento del proprio credito deve munirsi di titolo esecutivo nei confronti del condominio, notificarlo all’amministratore e chiedergli l’elenco dei condomini morosi.

A questo punto dovrà necessariamente tentare preventivamente di rivalersi su questi, ma, in caso di esito infruttuoso, potrà escutere anche i condomini in regola con i pagamenti. Anche affidandosi al principio di solidarietà, ma con la consapevolezza dei contrasti sussistenti in merito.



Fonte: Studio Cataldi a cura dell'Avv. Valeria Zeppilli

Pubblicato in Riforma il 26/08/2015

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