Condominio internet: potrebbe sembrare fantascienza immaginare un amministratore che riceva comodamente sul proprio palmare gli aggiornamenti in tempo reale
Potrebbe sembrare fantascienza immaginare un amministratore che riceva comodamente sul
proprio palmare gli aggiornamenti in tempo reale sullo stato di un intervento eseguito da una ditta fornitrice con le foto dell'opera realizzata, oppure pensare ad un condomino che, dal computer
del proprio appartamento, abbia immediatamente visibili, senza necessità di richiedere di poter “estrarre copia”, in qualunque momento l’estratto conto condominiale e la posizione di debito/credito relativa alla sua unità immobiliare.
Ma tutto questo è già realtà, tanto che l’art. 25 della legge n. 220/2012, modificando la normativa condominiale a decorrere dal 18 giugno 2013, ha introdotto l’art. 71-ter disp. att. c.c., il quale recita:
«Su richiesta dell’assemblea, che delibera con la maggioranza di cui al secondo comma dell’articolo 1136 del codice, l’amministratore è tenuto ad attivare un sito internet del condominio che consenta
agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare. Le spese per l’attivazione e la gestione del sito internet sono poste a carico dei condomini».
Paga anche chi non usa il web. Dunque, la norma di nuovo conio ora prevede espressamente che, a seguito della richiesta dell’assemblea, con il quorum qualificato di cui al comma 2 dell’art. 1136 c.c. - ossia con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell’edificio - l’amministratore debba attivare un sito internet del condominio, che «consenta agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera
assembleare», specificando (forse superfluamente) che le spese per l’attivazione e la gestione di tale sito sono poste a carico dei condomini. Le spese di cui sopra - a carico di tutti condomini, anche di quelli che non utilizzano il web, trattandosi di un servizio, pur suscettibile di utilizzazione separata,
né particolarmente oneroso, né tantomeno voluttuario, ai sensi dell’art. 1121 c.c. - devono tenere conto, da un lato, del costo della progettazione e della creazione del sito, che varia in relazione a vari fattori (numero dei condomini, complessità della grafica, servizi offerti, funzioni aggiuntive, ecc.), e, dall’altro, del canone per la gestione annuale.
Pertanto, il suddetto art. 71-ter disp. att. c.c. individua una nuova competenza dell’assemblea, spettando a quest’ultima, con la deliberazione che approva la creazione del sito internet del condominio, circoscrivere i documenti in formato digitale che possono essere visionati e scaricati.
Di regola, però, i siti web condominiali risultano articolati in tre sezioni principali:
a) un pannello di controllo online per la gestione dei contenuti, a cui l’amministratore può accedere attraverso adeguate credenziali, inserendo dati ed inviando comunicazioni
b) un’area privata, nella quale possono trovare ingresso esclusivamente gli utenti autorizzati dall’amministratore tramite user id e password per visionare la documentazione riguardante la propria unità immobiliare;
c) una zona pubblica, con accesso illimitato ai componenti della compagine condominiale in cui si rinvengono news di interesse generale.
Per quanto concerne i dati condominiali pubblicabili, innanzitutto, il sito internet deve indicare con precisione il condominio a cui è intestato - città, via, numero civico, c.a.p., codice fiscale, ecc. - e la
persona del relativo amministratore, non escluso che quest’ultimo possa essere anche una società, come ora dispone il nuovo art. 71-bis, comma 3, disp. att. c.c. (eventuale è, invece, l’indicazione del nominativo e dei recapiti dei componenti del consiglio di condominio, previsto
dall’art. 1130-bis, comma 2, c.c.).
Analogamente alle informazioni comunicate dall’amministratore al momento dell’accettazione della nomina e a ogni rinnovo dell’incarico, in forza del novellato art. 1129, comma 2, c.c., il suddetto sito deve indicare i dati anagrafici e professionali dell’amministratore - alla luce dei più pregnanti requisiti prescritti dall’art. 71-bis, comma 1, disp. att. c.c. - il codice fiscale e, se si tratta di società, anche
la sede legale e la denominazione.
In quest’ottica, in aggiunta alla c.d. targa del condominio, posta «sul luogo di accesso al condominio o di maggiore uso comune, accessibile anche ai terzi» - si pensi alla bacheca situata nell’androne del palazzo - che ha essenzialmente una finalità conoscitiva soprattutto per gli estranei alla compagine condominiale, come disposto dal comma 5 del suddetto art. 1129, il sito internet deve appunto
contenere le generalità, il domicilio ed i recapiti dell’amministratore (fisso dell’ufficio, telefono cellulare, mail, PEC, ecc.).
Non si esclude una funzione, per così dire, interattiva del sito internet, nel senso che, tramite esso, il condomino o l’inquilino può contattare l'amministratore dello stabile, scrivendogli un messaggio ed indicando la mail alla quale desidera ricevere il riscontro, riguardo a richieste di informazioni, segnalazione di guasti, indicazioni di problemi, e quant’altro; in quest’àmbito, può inserirsi l’istanza, ex art. 1130, n. 9, c.c., volta alla «attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle relative liti in corso».
L’inserimento di qualsiasi altro messaggio in questa bacheca “virtuale” sarebbe preferibile che ottenga previamente il filtro valutativo dell’amministratore; non è esclusa la creazione di una sorta di newsletter condominiale o di un blog condominiale, al fine di dare vita ad ulteriori canali di comunicazione/informazione tra i partecipanti al condominio (per esporre reclami, indicare malfunzionamenti o esprimere suggerimenti): in buona sostanza, un ulteriore modo di confrontarsi, con la speranza che possa contribuire a calmare gli animi, evitando i frequenti contrasti che avvengono nella realtà condominiale.
Il sito internet è, inoltre, idoneo a svolgere quella funzione - sempre in aggiunta - che il comma 3 del citato art. 1129 attribuisce al «locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell’articolo 1130 del codice civile, ossia i registri dell’anagrafe condominiale, dei verbali dell’assemblea, di nomina e revoca dell’amministratore, nonché di contabilità», perché, avendo natura permanente, la relativa consultazione da parte di «ogni interessato» non è così subordinata al rispetto dei giorni e delle ore prefissate, e parimenti la visione e la copia non sono condizionate alla richiesta all’amministratore e al rimborso della spesa.
Una varietà di contenuti
Svariati potrebbero essere i “dati condominiali” da inserire e, quindi, consultare nel sito internet del condominio attivato dall’amministratore a seguito della deliberazione di cui all’art. 71-ter disp. att. c.c.
Più nel dettaglio, un’apposita sezione può essere dedicata al c.d. storico, comprendendo, ad esempio, il regolamento di condominio, le tabelle millesimali, la polizza globale del fabbricato, l’imbocco in fogna, il certificato di abitabilità dello stabile, e quant’altro.
Un’altra sezione può contenere i vari bilanci - preventivi e consuntivi, ordinari e straordinari - suddivisi per le diverse annualità; il condomino può così tenersi aggiornato sulle scadenze prossime relative al suo appartamento (quota a debito, quota versata, quota residua) nonché può informarsi sulla rendicontazione dell’intero condominio, il tutto, ovviamente, senza dover richiedere previamente all’amministratore la relativa visione e senza carico delle spese per eventuale estrazione di copia.
Una sezione ad hoc può interessare le riunioni dell’assemblea (ordinaria e straordinaria), con le relative convocazioni ed i verbali, una volta scannerizzato il cartaceo, messo in rete in formato pdf e agevolmente scaricabile con un’operazione di download.
Il sito internet potrebbe sostituire la c.d. anagrafe condominiale di cui al novellato art. 1130, n. 6, c.c., nel senso che il condomino, in relazione all’unità immobiliare di sua proprietà, è abilitato, compilando un apposito modulo, a fornire tutte le informazioni in ordine alla stessa (appartamento, garage, posto auto, cantina, ecc.), indicando le sue generalità (complete di codice fiscale, residenza, domicilio, recapiti), segnalando la presenza di titolari di diritti reali e personali di godimento, e comunicando, altresì, «i dati catastali nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza» (lo stesso modulo dovrebbe consentire di apportare qualsiasi variazione verificatasi medio tempore).
Particolare importanza può essere conferita agli estratti di conto corrente e ad ogni altra eventuale documentazione di natura contabile; invero, il comma 7 del novellato art. 1129 c.c. attualmente dispone che: «L’amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite dell’amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica».
Più trasparenza
In questa prospettiva, nel sito internet si indica il numero di conto corrente intestato al condominio, l’ufficio postale o bancario presso il quale è attivo, il codice Iban (cin, cab, abi, c/c); il condomino, in tal modo, può conoscere il “tracciamento” di tutte le movimentazioni riguardanti i prelevamenti ed i versamenti, con l’indicazione delle rate classificate e raggruppate per ogni unità immobiliare (un’altra interessante funzione aggiuntiva potrebbe essere quella di attivare la possibilità di procedere al pagamento delle bollette condominiali mediante carta di credito o prepagata).
Gli altri documenti di interesse condominiale - si pensi ai vari contratti, tra i quali quello con il portiere - possono essere suddivisi per categorie, al fine di agevolarne la ricerca e la consultazione.
Il sito internet può includere anche l’elenco dei fornitori e somministratori del condominio, ad esempio il manutentore dell’impianto termico, la ditta che si occupa delle pulizie delle scale e dell’androne,
il controllore dell’impianto di ascensore, la società addetta alla fornitura idrica, ecc. (segnatamente per conoscere gli eventuali preventivi ed aggiornarsi sullo stato di avanzamento dei lavori); in quest’ottica, sarebbe di grande utilità esporre tutti i numeri utili dei piccoli artigiani (idraulico, elettricista, giardiniere, ecc.) da contattare direttamente in caso di assenza o impedimento dell'amministratore.
Deve essere opportunamente segnalata, se del caso, la presenza di impianti tecnologici collegati al condominio (si pensi ad un sistema di videosorveglianza).
Conclude esemplificativamente tale elenco la parte concernente le c.d. pratiche, in cui sono indicati gli interventi chiusi e quelli in corso di esecuzione, come, ad esempio, i lavori della facciata, il rifacimento
del lastrico solare, la disostruzione delle fognature, il ripristino dei frontalini, la rimozione dei cassoni, gli interventi di notevole entità sugli impianti, ecc.; di ogni tipologia di gestione, è utile indicarne l’inizio e la fine, il numero di rate condominiali previste, le relative scadenze, lo stato attuale, ecc. (allegando, eventualmente, il verbale con cui è stato nominato un perito per la redazione del capitolato di appalto ed il computo metrico estimativo dei lavori da realizzare).
Resta il fatto che il sito internet costituisce un incombente non ancora obbligatorio, ma è indubbio che rappresenta un utilissimo strumento, perché l'attivazione del suddetto sito - ovviamente accessibile 24
ore su 24 - permette di gestire il condominio con maggiore trasparenza e, come spesso accade quando si utilizzano i mezzi informatici, di snellire molte procedure burocratiche, con risparmi temporali ed economici.
Fonte: Rivista "la PROPRIETA' edilizia" - Ottobre 2013 N° 10; di Alberto Celeste - Magistrato
Pubblicato in Riforma il 01/10/2013
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