l’amministratore deve inviare direttamente l’avviso di convocazione - art 1117 ter cc
Il legislatore ha indicato chiaramente i mezzi da utilizzare per l’invio dell’avviso e precisamente:
posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano
Con la legge di riforma dell’istituto del condominio, il legislatore è intervenuto, tra l'altro, anche sulle modalità di convocazione dell’assemblea, sulla composizione dell’organo gestorio e sul suo funzionamento nell’intento di apportare chiarezza su alcune questioni rimaste controverse nel tempo e di colmare lacune variamente riempite dalla giurisprudenza nel corso degli anni ma creando, a nostro avviso qualche problema in più come appresso si vedrà.
In ordine alle modalità per la convocazione dell’assemblea, il nuovo testo dell’art. 66 disp. att. cod. civ., confermando che il relativo avviso debba pervenire ai destinatari almeno cinque giorni prima della riunione, ha chiarito che nel calcolare il rispetto di tale termine si debba avere riguardo all’adunanza di prima convocazione eliminando, una volta per tutte, la possibilità di sostenere che il termine di che trattasi fosse rispettato nel caso in cui l’avviso di convocazione fosse giunto cinque giorni prima dell’adunanza di seconda convocazione; si trattava di un problema risolto dalla giurisprudenza ma che, tuttavia, dava ancora adito a qualche impugnazione.
Il legislatore, inoltre, ha indicato chiaramente quali possono essere i mezzi da utilizzare per l’invio dell’avviso e precisamente: posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano. Si tratta di sistemi di comunicazione che consentono al mittente di conservare la prova della spedizione e della ricezione della comunicazione.
Il testo previgente dell’articolo in esame non imponeva la forma scritta dell’avviso di convocazione tant’è che sul punto, si era formata una giurisprudenza secondo la quale per la regolarità della convocazione dell’assemblea era sufficiente la dimostrazione che il condomino avesse avuto notizia in qualsiasi modo e in tempo utile della riunione e degli argomenti da discutere.
Oggi, a seguito della tassativa elencazione dei mezzi di comunicazione utilizzabili, non siamo in grado di prevedere se sarà considerata dalla giurisprudenza come ritualmente convocata l’assemblea nel caso in cui l’amministratore utilizzi uno strumento diverso, ma sia comunque in grado di dimostrare, in un eventuale giudizio, la conoscenza in tempo utile da parte del condomino, della data fissata per la prima convocazione e degli argomenti da discutere; ovviamente, una simile possibilità è teoricamente ipotizzabile al di fuori del caso previsto dal secondo comma dell’art. 1117 ter c.c.. In ordine al mutamento della destinazione d’uso delle parti comuni per il quale il legislatore
richiede particolari modalità di convocazione dell’assemblea chiamata a deliberare sull’argomento stante l’importanza dello stesso in quanto capace di incidere in maniera peculiare e rilevante sui diritti dei condomini sulle parti comuni e sull’uso che di esse possono fare.
Quando il conduttore ha diritto di voto
Per quanto riguarda la composizione dell’organo gestorio del condominio ricordiamo che il testo previgente dell’art. 1136 c.c. al sesto comma prevedeva che l’assemblea non potesse deliberare se non fossero stati convocati tutti i “condomini”. Ora nel nuovo testo la parola “condomini” è stata sostituita dalla locuzione “aventi diritto”.
Tale sostituzione è stata quanto mai opportuna atteso che anche prima della riforma all’assemblea dovevano necessariamente partecipare, in alcuni casi, soggetti diversi dai partecipanti al condominio.
Infatti, il mai abrogato art. 10 della cosiddetta legge dell’equo canone (n. 392/78) prevedeva che: «Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell’appartamentolocatogli, nelle delibere dell’assembleacondominiale relative alle spesee alle modalità di gestione dei servizidi riscaldamento e di condizionamentod’aria. Egli ha inoltre diritto diintervenire, senza diritto di voto, sulledelibere relative alla modificazionedegli altri servizi comuni».
Come si vede, la normativa condominiale, risalente al 1942, richiedeva necessariamente di essere aggiornata a seguito dell’introduzione, avvenuta successivamente, della norma sopra richiamata.
Il chiarimento, introdotto oggi opportunamente dal legislatore, comporta la soluzione di un problema che, per la verità fino ad oggi ha trovato solo una soluzione insoddisfacente.
Si è sempre ripetuto, infatti, che l’amministratore del condominio non potesse che convocare solo i condomini mentre quello di loro che aveva dato in locazione il proprio immobile dovesse, dopo aver ricevuto l’avviso di comunicazione dell’assemblea, girarlo al conduttore. In tal modo il diritto d’informazione di quest’ultimo rimaneva sacrificato – se non addirittura vanificato – dalla ristrettezza del tempo intercorrente tra la conoscenza della convocazione e la data dell’adunanza
dell’assemblea.
Oggi, in possesso del Registro dell’anagrafe condominiale dal quale risultano i nominativi dei locatari delle varie unità immobiliari, l’amministratore deve inviare direttamente anche a essi l’avviso di convocazione con le stesse modalità e negli stessi termini con cui deve essere inviato ai condomini, sempre che siano previsti argomenti di interesse dei locatari.
Le medesime considerazioni riguardano anche l’usufruttuario di un’unità immobiliare da includere, con gli stessi diritti del conduttore, tra i soggetti aventi diritto alla convocazione e ciò nel caso in cui l’assemblea debba dibattere questioni di ordinaria amministrazione ovvero relative al godimento di parti e servizi comuni.
Fonte: Rivista “La PROPRIETA’ edilizia” – Novembre 2013 N° 11; di Giuseppe Magno –Avvocato
Pubblicato in Riforma il 02/11/2013
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